按揭的房怎么过户更名：三种主流方案

按揭的房怎么过户更名，一共三种可行路径，分别是结清贷款赎楼过户、带押过户、夫妻婚内更名；结清赎楼适用所有银行和地区，需要一次性凑齐剩余贷款本金，解押后走常规不动产转移登记，资金成本偏高；带押过户依据自然资发〔2023〕29号文件执行，不用提前还清贷款，但需要贷款银行同意，房产无查封、无多次抵押，买方满足银行授信条件，部分地区或部分银行暂未开通；夫妻婚内更名只适合婚姻存续期间，免征契税，不改变原贷款债务主体，不能直接把贷款转给配偶，贷款合同有禁止转让条款时，带押过户通道会被关闭，只能选择赎楼结清。

按揭的房过户更名方案对比

结清赎楼过户的操作顺序，你先联系贷款支行查询当前剩余本金、罚息、预约扣款时间，拿到准确结清金额，资金到位后提交提前还款申请，银行扣款完成，等待出具贷款结清证明和他项权证，再携带这套材料、房产证、双方身份证明、交易合同，到不动产登记中心办理抵押注销，抵押注销办结，就能正常办理过户更名，走买卖或者赠与登记流程。

带押过户分抵押权变更、新旧抵押衔接两种模式，抵押权变更适合买方承接同一家银行原有贷款，抵押人直接变更；新旧抵押衔接适合买方换其他银行申请新按揭，登记窗口合并办理转移、新抵押登记，同步监管交易资金，资金优先归还旧贷款。你第一步要给原贷款银行提交带押过户书面申请，确认银行内部业务细则，银行出具同意函之后，再去不动产窗口提交合并登记材料。

夫妻婚内更名，不属于交易过户，不需要走买卖流程，契税可以免征，材料主要是结婚证、不动产权证、双方身份证，到不动产登记中心直接申请权利人变更登记。这项操作不会变更按揭贷款的借款人，银行不会重新审批授信，后续月供、债务责任依旧由原借款人承担，如果你想同步转移贷款债务，银行大多不会批准。

离婚分割更名和婚内更名不一样，离婚协议或者法院调解书、判决书是核心材料，同样可以申请带押过户或者结清过户，单纯凭离婚文书不能自动变更银行的贷款债务人，银行有权要求结清贷款才配合更名。

赠与方式过户更名，税费规则和买卖不同，后续受赠人再出售这套房产，个税计税标准会变化，选择赠与前，你要提前向税务窗口核实后续涉税成本，不要只看本次过户手续简单。

房产有司法查封、轮候冻结，或者叠加二次抵押、信用贷抵押，三种方案全部无法推进，必须先解除查封、结清后置抵押，才能启动过户更名流程。

不要私下签协议约定房子归对方、不办不动产登记，这种约定只能约束签约双方，不能对抗抵押权，银行依旧向原借款人催收月供，一旦断供，房屋存在被处置的可能。