房子有贷款卖赔多少钱：计算方法

房子有贷款卖赔多少钱，等于卖房到手净收入减去购房总成本，购房总成本包含首付、已还月供里的本金、全部月供利息、契税、维修基金、装修、中介服务费、过户税费；如果成交价低于剩余贷款，就算首付和前期投入全部亏掉，还需要额外掏钱补齐差额，这种情况常见于买入后房价明显下跌、持有时间很短的房源，持有超过五年、所在片区房价平稳的房子出现这类差额的概率更低。你先算出房屋成交总价，扣除剩余未还贷款本金、提前还款违约金、交易全部税费，得到卖房实得资金，再和当初投入的全部资金对比，正数是盈利，负数就是亏损金额。

房子有贷款卖赔多少钱：核心分项核算

剩余贷款本金是第一笔要优先扣掉的钱，不要直接拿贷款总额计算，银行每月月供分为本金和利息，前期月供里利息占比更高，剩余本金不会匀速下降，你可以在手机银行或者联系贷款客户经理调取精确剩余本金。提前结清房贷时，部分银行会收取提前还款违约金，一般按剩余本金的比例或者几个月利息收取，签约时的借款合同会写明规则，这笔费用也要计入卖房成本。

交易阶段的税费直接压缩你的回款，个税大多按成交价百分之一收取，满五唯一可以免征个税，增值税在房产证登记时间未满两年时征收，税率相对更高，满两年可以免征增值税，另外还有过户工本费，金额偏低。中介佣金一般在成交总价的百分之一点五到百分之二之间，谈价能力较强的情况下可以压低，这笔支出同样要纳入亏损核算范围。

购房阶段的固定投入不能忽略，契税按照购房时的房屋面积和套次划分档位，首套小户型税率更低，维修基金在新房买入时一次性缴纳，二手房交易通常不会重复收取。装修费用要按折旧折算，简单装修每年折旧比例偏高，精装、定制柜体折旧周期更长，不能把当初全额装修款全部计入成本，直接折算残值才符合实际情况。

月供利息是很容易漏掉的亏损项，很多人只统计已经归还的本金，忽略持续支付的利息。持有时间越长，累计利息总额越高，哪怕房价持平，利息、税费、佣金叠加之后，依旧会出现亏损。一套房持有两到三年就出售，利息成本对盈亏结果的影响会非常明显。

这里是三种常见卖房方案对比，你可以对照自己的情况选择。

举一组可直接套用的数字示例，当初总投入首付30万，契税维修基金合计2.2万，装修投入8万，折算残值4万，已经还款两年，月供累计利息4.8万，剩余贷款本金62万；最终房屋成交90万，佣金、个税、其他杂费合计2.8万，提前还款违约金0.5万。成交回款扣掉贷款、违约金、杂费之后，到手资金24.7万，全部投入合计41万，本次出售亏损大约16.3万。

成交价覆盖不了剩余贷款，就是常说的资不抵债。比如剩余贷款65万，扣除全部交易费用之后只能拿到58万，差额7万，你需要单独拿出这笔钱还给银行，除此之外，之前首付、利息、税费全部投入全部亏损。

不要单纯对比买入价和卖出价判断盈亏。

你拿到所有明细之后，可以把每一项数字依次填入，就能得到最终亏损金额。