到底应该还多少房贷呢：分两种方案测算

到底应该还多少房贷呢，你先在手机银行贷款页面提取当前剩余本金、执行利率、剩余期数，按月供不变缩期、月供降低保期两种提前还款方案测算；等额本息前期利息占比高，还款超过总周期一半后，提前还款节省利息的空间明显收窄，等额本金每月本金固定，利息逐月递减，任何阶段提前还款都能直接减少后续利息支出，公积金自由还款模式只需要高于最低还款额即可自主选择还款金额，该判断方式的适用边界是，你的现金流扣除应急储备、商业保险、高息负债之后仍有结余，手里没有稳定收益高于房贷利率的低风险理财，若你还有年化4%以上稳健理财渠道、或者三年内有大额支出计划，不适合大额提前归还房贷。

到底应该还多少房贷呢：常规月供测算

等额本息的每月月供固定，公式为剩余本金×月利率×(1+月利率)^剩余期数÷[(1+月利率)^剩余期数−1]，每个月还款里，利息是当期剩余本金乘以月利率，剩下部分才冲抵本金，前期利息占比会超过七成，很多人会误以为已经还了很多本金，实际剩余本金下降速度偏慢。等额本金每月归还固定本金，利息按当期剩余本金重新计算，月供逐月下降，首月月供最高，后期月供持续走低，适合收入稳定、能接受前期压力更大的人群。

你不要用贷款总额直接减去已经支付的月供总额算剩余本金，已还月供里面包含大量利息，这个算法会严重低估剩余欠款，最准确的数字以银行系统展示的贷款本金余额为准，纸质合同、线下网点柜台、银行手机APP都可以查到该数据，国家金融监督管理总局发布的《个人住房贷款管理办法（试行）》明确，一年以上住房贷款默认按月还本付息，还款计划以借贷双方签署的合同为准。

核对这笔钱。

到底应该还多少房贷呢：提前还款金额选择

部分提前还款时，优先选择月供不变缩期，同等还款金额下，这个方案省下的利息更多，银行会设置最低提前还款门槛，常见最低金额为1万元或者5万元，同时有年度还款次数限制，部分老合同约定提前还款收取违约金，违约金一般按剩余本金的一定比例或者几个月利息计算，办理前翻开合同或者咨询客户经理确认扣费规则。

你要预留家庭应急金，应急金标准是6到12个月家庭必要开支，这笔资金不能拿去提前还房贷，应急资金放在活期、货币基金里，保证随时可取，应急金留足之后，多余闲置资金才可以纳入提前还款资金池，避免遇到失业、疾病等突发情况时资金周转困难。

对比负债成本。

到底应该还多少房贷呢：公积金自由还款特殊规则

公积金自由还款模式没有固定月供，银行会给出一个最低还款额，你每个月还款金额只要大于等于最低还款额就合规，你可以自主决定每月多还多少，多还的部分直接冲抵本金，利息随剩余本金同步减少，这个模式下，想要快速结清就持续高于最低额大额还款，想要减轻压力就只按最低额还款，北京住房公积金管理中心的业务规则写明，自由还款的贷款发放后，还款方式不能变更，仅能自主调整每月还款金额。

当你的房贷利率低于3%，同时你能买到风险较低、年化收益接近或者高于房贷利率的理财，不建议把大额资金全部投入房贷，资金放在理财渠道的收益可以覆盖房贷利息，保留资金流动性，相比一次性结清房贷，灵活度更高。

逾期产生的罚息单独计算，不计入正常本金，罚息利率通常在原房贷利率基础上上浮，逾期后优先结清罚息，再归还当期月供，不要直接转账一笔钱默认抵扣本金，资金抵扣顺序由银行系统自动判定，逾期状态下无法直接办理部分提前还本。